涿州好房子>涿州房产焦点>土地流转>土地流转3年后,村委会有权涨租吗?2016-08-20更新

土地流转3年后,村委会有权涨租吗?

2016-08-20 20:14 南海网 涿州好房子 182次阅读用手机访问
摘要:农村土地流转价格近几年在不少地方都有上涨趋势,这也使得一些将土地转包出去后的村民们心有不甘。近期在海南就发生了一起土地流转3年后村委会涨租的案例,但法院却判定涨租无效,这其中又有哪些缘由呢?

农村土地流转价格近几年在不少地方都有上涨趋势,这也使得一些将土地转包出去后的村民们心有不甘。近期在海南就发生了一起土地流转3年后村委会涨租的案例,但法院却判定涨租无效,这其中又有哪些缘由呢?

海南省东方市三家镇某村委会(以下简称村委会)将土地发包给海南某高新农业开发有限公司(以下简称农业公司)经营3年后,村委会以情势变更为由,诉请法院提高土地租金。8月10日,南海网记者了解到,近日,海南省第二中级人民法院作出终审判决,驳回村委会的诉讼请求。

农业公司承包土地30年 村委会3年后涨租金

2012年7月11日,村委会与农业公司签订《土地承包合同书》,约定将村委会740亩土地发包给农业公司,期限30年,土地承包金为前十年50元/亩/年、第二个十年60元/亩/年、第三个十年70元/亩/年,每年支付一次。农业公司按合同约定交纳了土地承包金,进行开发经营。在签订合同之前,2011年10月13日,《东方市人民政府关于进一步规范有序推进农村土地承包经营权流转的意见》(以下简称《意见》)出台,该《意见》要求土地承包流转指导价比双方约定的价格高。

2015年9月6日,村委会向法院诉称,合同约定的土地承包金明显低于《意见》的指导价格,请求调整土地承包金为80元/亩/年,以后每隔5年递增一次,每次递增10%,农业公司从2015年12月起按此标准缴纳土地承包金。村委会调整土地承包金的诉讼请求得到一审法院的支持。宣判后,农业公司不服,提出上诉。

不适用情势变更原则 原合同有效应继续履行

海南二中院经审理认为,双方签订《土地承包合同书》约定土地承包金时,市政府的《意见》已出台,土地承包金指导价450元/亩/年—500元/亩/年,村委会仍按50元/亩/年,每十年递增10元与农业公司签订合同,表明村委会意识到签订合同时土地承包金市场价格早已发生了变化,且对这个变化自愿承担风险,双方当事人自愿签订合同并经镇政府同意。时过三年,村委会以不可归责于双方当事人的原因发生情势变更,致使合同的基础动摇为由,诉讼请求变更合同,提高土地承包金。其诉讼请求不符合《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释 (二)》第二十六条关于适用情势变更的原则,不予支持,遂作出撤销一审法院判决,驳回村委会的诉讼请求。

村委会为何不能调整土地承包金? 法官说法

该案的主审法官介绍,情势变更原则是指合同有效成立后,因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更,致使合同的基础动摇或者丧失,若继续维持合同原有效力显失公平,允许变更合同或者解除合同。

适用情势变更原则须同时具备五个条件:有情势变更的事由;该情势变更不可归责于双方当事人;该情势变更为不可预见;情势变更的事实发生于合同成立之后,履行合同之前;维持合同原有效力并继续履行显失公平。因村委会的诉讼请求不完全具备情势变更原则的条件,故不适用情势变更原则,因此驳回村委会的诉讼请求。

加大土地政策宣传 把好土地流转关

近年来,农村土地出租面积过大、租期过长、租金过低的“三过”现象屡见不鲜。法官提醒,村委会及村民在发包土地前,应先学习了解相关政策,防止土地资产流失,保障集体和个人利益不受侵犯。建议政府有关部门强化土地管理,加大对土地政策的宣传指导力度,帮助村委会和村民把好土地流转关,激活闲置土地,发挥土地价值,让更多的村民从集体土地资源中受益。

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